房产税税务筹划不包括以下（房产税收筹划真实案例分析）
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房产税纳税筹划技巧有哪些
(一)从征税范围进行房产税税收筹划按照税法，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在县城内，无论是否使用，每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税，而将仓储库建在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。(二)从计税依据进行房产税税收筹划房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行房产税税收筹划。1.自用房产的税收筹划自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此房产税税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。(1)合理划分房产原值税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中、、、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。 (2)正确核算地价税法规定，房屋原价应根据国家有关会计规定进行核算，而《企业会计准则第6号——无形》规定，取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。 (3)及时做好财产的清理登记工作企业在生产过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此，企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。(4)转变房产及附属设施的修理方式税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。2.出租房产的税收筹划按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时，往往将房产和这些设施放在一起计算租金，这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。 (2)通过关联企业转租不少企业与其子等关联办公地点在一起，如果企业所属地段较偏僻，可以考虑将闲置的房产出租给关联企业，再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人，只是房产转租人，根据税法规定，转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租，可以减少企业的整体税负。
房产税纳税筹划，关于房产纳税你知道多少
一、认识 房产 税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于 出 租房 屋按租金收入征税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂按4%的税率征收房产税。
二、房产税的纳税筹划技巧房产税的纳税筹划方式
1.合理选择厂址
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，可以看出，农村不属于征收范围，企业在组建选址时考虑到这一点，就会给企业带来巨大的效益。在农村建立 厂房 不仅可以避免缴纳房产税，还可以节省土地购置费，而且不缴纳城镇土地使用税。
2. 合理划分房产和其他固定资产
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。
房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%~30%后的余值按，1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。
3. 仔细区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值
税法还规定了征税的房产范围是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。
4. 巧用从价计征与从租计征
房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%~30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。
5. 税收优惠
房产税的税收优惠范围
案例：
甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2500万元，净值同是1800万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为180万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为10%。经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：
1）如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其他税收问题），缴纳的房产税=180×12%=21.6（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2500×（1-30%）×1.2%=21（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负0.6（21.6-21）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。
2）如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其他税收问题），缴纳的房产税=180×12%=21.6（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2500×（1-10%）×1.2%=27（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负5.4（27-21.6）万元。
所以，应与丙公司签订租赁合同。
房产税税收筹划有哪些要点房产税纳税筹划技巧
房产税筹划一、利用房产税的征税范围进行筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。
房产税筹划具体案例：华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。
注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。
房产税筹划二、通过转换自用地下建筑用途筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～8096作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.
确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。
注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。
2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。
房产税筹划三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划
房产税筹划政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A（A代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y×（1-A）×1.2%，从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。
具体案例：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：
1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。
2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。
从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。
房产税筹划注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。
房地产税务筹划技巧
税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。
一、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
①房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
②合作建房
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。
二、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
三、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。
房地产企业土地增值税如何做税收筹划？
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。
一、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。
例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。
解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元
扣除项目金额合计=4400+330=4730万元
增值额=6000-4730=1270万元
增值率=1270/4730*100%=26.8%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：
第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：
销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1
扣除项目金额合计=4400+0.055X1
增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400
增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%
由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。
第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：
扣除项目金额合计=X2+330
增值额=6000-(X2+330)=5670-X2
增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%
由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。
二、利用土地增值税的征税范围进行筹划
第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。
三、利用增加扣除项目进行税收筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。
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